位于杭州市文一西路與獅山路交匯處南側(cè)的西城時代家園已經(jīng)停工多時，但這兩天這里熱鬧非凡。因為其開發(fā)商杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請破產(chǎn)清算，這里聚集了眾多的媒體以及一些討要欠款的債權(quán)人。
盡管金星破產(chǎn)案被部分媒體稱為本輪調(diào)控以來杭州首家破產(chǎn)房企，但是在“第一案”之下，仍有許多疑問待解：破產(chǎn)是樓市調(diào)控政策使然還是自身經(jīng)營不善？本能保證項目順利完工的預(yù)售資金為何不知所蹤，誰該為此負(fù)責(zé)？房企破產(chǎn)，資產(chǎn)該如何清算，業(yè)主權(quán)利該如何保障？金星破產(chǎn)，會對整個樓市帶來什么影響……
預(yù)售款不翼而飛？
金星破產(chǎn)案仍在進(jìn)行中，具體債務(wù)還未最終確定，但記者多方了解獲悉，金星房產(chǎn)目前欠款4000萬元，欠稅2398萬元，近年來曾經(jīng)5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)。此次申請破產(chǎn)的直接原因是其母公司中江控股出現(xiàn)資金鏈斷裂。
盡管已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序，但是西城時代家園的許多業(yè)主仍在追問：這個曾經(jīng)紅極一時的“熱銷”樓盤，房屋的預(yù)售款就三億多元，光這些錢也能使項目完工，怎么還會因資金鏈斷裂而停工？
多位杭州房產(chǎn)界人士表示，雖然早就有預(yù)售款監(jiān)管制度，但這一管理規(guī)定并沒有被很好地執(zhí)行，一些房企的預(yù)售款并不進(jìn)入監(jiān)管賬戶，而是挪作他用。快房網(wǎng)首席評論員程偉明表示，金星之所以破產(chǎn)，和其預(yù)售資金被轉(zhuǎn)移、挪用有直接關(guān)系。
浙江省從2010年10月開始實行商品房預(yù)售資金封閉式管理辦法，即要求監(jiān)管項目的預(yù)售房款要直接存入專門的資金賬戶，該賬戶由銀行專門監(jiān)管，不取現(xiàn)，只用于項目建設(shè)并根據(jù)項目施工進(jìn)度進(jìn)行支取。
按此規(guī)定，西城時代家園2010年11月后核發(fā)的三批共327套房源貨值大約3.4億元的預(yù)售款應(yīng)該在賬上。然而，記者了解到，實際進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金只有1.8億元，西城時代家園預(yù)售款監(jiān)管銀行杭州聯(lián)合銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管賬戶內(nèi)的1.8億元，其中1億元是開發(fā)商直接打進(jìn)的商品房預(yù)售資金，剩下的是購房者的按揭貸款。
目前，監(jiān)管賬戶的1 .8億元已經(jīng)全部花完，流向主要是監(jiān)管項目相應(yīng)的前期工程費、管理費和稅費等，余款金星遲遲未打。浙江省商品房預(yù)售資金管理辦法規(guī)定，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的商品房資金監(jiān)督管理。杭州市余杭區(qū)房管部門表示，“目前法院正在清算，法院未核查前，不便對外公布”。
多位西城時代家園的業(yè)主表示，本該用于樓盤建設(shè)的預(yù)售款很可能已被挪作他用，導(dǎo)致工程停工、金星破產(chǎn)?！叭绻唐贩款A(yù)售金還在，根本就不會出現(xiàn)房屋停工的情況?！备拭C籍業(yè)主周金雨說。
業(yè)主能順利拿到房子？
就在金星申請破產(chǎn)的當(dāng)天，所有西城時代家園的業(yè)主都收到余杭區(qū)政府一條短信，“尊敬的業(yè)主：您好！目前，我區(qū)人民法院已依法受理金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)案；西城時代家園三期后續(xù)各項工程也將于4月1日起陸續(xù)開工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭7月底前完工。同時，區(qū)政府將依法保障業(yè)主辦理‘三證’的權(quán)利。”
不過，令來自湖州安吉的業(yè)主魯迅華擔(dān)憂的是，盡管政府答應(yīng)保障業(yè)主權(quán)利，但工地依舊空無一人，毫無復(fù)工的跡象。在有三、四百業(yè)主參加的Q Q群里，業(yè)主們談?wù)摳鞣N維權(quán)的方法，互相散布各種從網(wǎng)上或他處得來的信息?！皠?cè)スさ?，還沒有復(fù)工”、“政府會墊資一億元嗎？”這是群里討論最多的話題。大部分業(yè)主表示，只希望能盡快拿到自己的房子，“希望政府出面給一個權(quán)威的說法，比如形成一個文件，要不心里總是不踏實。”馮平耀說。
周金雨等業(yè)主表示，西城時代家園項目多數(shù)業(yè)主都是“剛需族”，眼看著樓盤停工了，大家都很焦急，害怕成了爛尾樓，“我是貸款買的房，每個月要還5000元的房貸”，馮平耀說，“現(xiàn)在項目停工了，房子拿不到，壓力很大”。
杭州市余杭區(qū)房管處主任尤初陽表示，區(qū)里高度重視金星房產(chǎn)申請破產(chǎn)一事，專門成立了工作小組，確保購房業(yè)主的合法權(quán)益。現(xiàn)在西城時代家園項目主要問題是綠化和三通，余杭區(qū)已經(jīng)會同有關(guān)部門著手解決，讓廣大業(yè)主能順利拿到房子。
但是，沒有看到復(fù)工，許多業(yè)主并不滿意這樣的說法，他們?nèi)栽谏塘烤S權(quán)的辦法。
下一個會是誰？
金星破產(chǎn)案在房地產(chǎn)界無疑像一顆炸彈這個非典型的房企破產(chǎn)案例將眾多房企資金異常緊繃的現(xiàn)實推向極致。下一個會是誰？多位房地產(chǎn)專家表示，在目前房產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金“干涸”的情況下，金星破產(chǎn)可能會引起“連鎖反應(yīng)”。
住在杭州網(wǎng)首席評論員丁建剛表示，現(xiàn)在不管是大房企還是小房企，資金都繃得非常緊。就在今年2月，杭州市地稅局發(fā)布了杭州房產(chǎn)企業(yè)欠稅 榜 ， 金 星 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 欠 稅2398萬元排名第二，同時上榜的10家房地產(chǎn)企業(yè)欠稅超億元。
自去年3月調(diào)控以來，樓市成交持續(xù)低迷，房價逐漸回落。與此同時，開發(fā)商資金回收壓力加大，資金鏈緊繃。尤其是一些2009年、2010年進(jìn)入樓市的小房企，拿地成本高，降價空間小，資金回收慢，資金鏈?zhǔn)执嗳?。加之房地產(chǎn)將迎來銀行還貸和信托還款高峰，杭州一些小房企負(fù)責(zé)人表示，“活下去很難”。
2011年，上市房企公司中最岌岌可危的是杭州的綠城[簡介 最新動態(tài)]中國；一個月前，虧本熱賣的房地產(chǎn)項目曙光之城，在杭州；如今，第一個破產(chǎn)的房企，仍在杭州。有評論說，杭州 已 經(jīng) 成 為 樓 市 動 向 的 “ 風(fēng) 暴眼”，而金星破產(chǎn)案無疑是風(fēng)暴眼的中心點。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，過去十多年，房地產(chǎn)一直處在狂飆式的上升階段，幾乎沒有聽說有房企破產(chǎn)，因此，有關(guān)房企破產(chǎn)后的處理程序、經(jīng)驗也是一片空白。此次金星破產(chǎn)，房企、銀行、政府、業(yè)主面對的都是新情況，如何能夠妥帖處理好這個破產(chǎn)第一案，需要各方充分溝通、協(xié)商，共同想辦法。王政裘立華
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